אחריות הקבלן לליקויים בדירה חדשה ומה שבאמת מגיע לכם

כשאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, חשוב לדעת שאתם לא לבד גם אחרי קבלת המפתח.הקבלן מחויב על פי חוק מכר דירות לתקן ליקויים שיתגלו בדירה – ולתקופה ממושכת. החוק קובע שלוש רמות אחריות: תקופת בדק, תקופת אחריות, ומקרים חריגים בהם האחריות ממשיכה גם מעבר לכך.

✳️ האחריות מתחלקת לשתי תקופות עיקריות:

🔹 תקופת הבדק

זו תקופה שבה הקבלן מחויב לתקן כל ליקוי, כל עוד לא הוכח שהרוכש גרם לו. התקופה מתחילה עם קבלת החזקה בדירה, ואורכה משתנה בהתאם לסוג הליקוי.

⚠️ שימו לב: בשנת 2011 נכנס לתוקף תיקון משמעותי לחוק – ומאז קיימת טבלת זמנים ברורה לכל סוג ליקוי. לדוגמה:

• ליקויים בריצוף, חיפוי פנימי או אלומיניום – שנתיים

• כשלים באינסטלציה, צנרת או מרזבים – 4 שנים

• בעיות איטום בגג, קירות או מרתפים – 4 שנים

• סדקים בקירות לא נושאים – 5 שנים

• התפוררות חיפויי חוץ – 7 שנים

• כל ליקוי אחר שאינו מהותי – שנה אחת

דירות שנרכשו לפני אפריל 2011, או שבנייתן הסתיימה לפני תאריך זה, כפופות לסעיפים ישנים יותר עם תקופות בדק מקוצרות.

🔹 תקופת האחריות

לאחר סיום תקופת הבדק, מתחילה תקופה נוספת של 3 שנים, המכונה "תקופת האחריות".במהלך תקופה זו, הקבלן עדיין מחויב לתקן ליקויים – אך הנטל עובר לרוכש, שצריך להוכיח שהליקוי נגרם בגלל תכנון, ביצוע או חומרים לקויים.

🌀 ומה זו בעצם "שנת בדק"?

המונח הזה שגור אצל רבים – אך הוא לא מדויק."שנת בדק" מתייחסת בפועל רק לחלק מהליקויים (כמו חיפויים או ליקויי גמר), ואינה מייצגת את כלל תקופות הבדק, שחלקן נמשכות עד שבע שנים.

יחד עם זאת, בשנה הראשונה לאחר מסירת הדירה, הקבלן מחויב לא רק לתקן ליקויים אלא גם:

לספק מענה סביר לפניות הרוכש בנוגע לתקלות וליקויים שהתגלו,כולל תיאום ביקורים, בדיקות, ותגובה עניינית בכתב.

זו הסיבה שמומלץ לא לחכות, אלא לבצע בדק בית מקצועי כבר בשנה הראשונה – כשעדיין קיימת חובה מיידית של הקבלן לתת תשובות ולבצע תיקונים.

❗ מקרים חריגים שבהם האחריות חלה גם לאחר סיום התקופות

גם לאחר סיום הבדק והאחריות, קיימים שני חריגים חשובים שבהם הקבלן עדיין נושא באחריות:

1. ליקוי חמור בבטיחות או ביציבות המבנה – שמקורו בשלד או ביסודות.

2. ליקוי שלא ניתן היה לגלות בזמן, והרוכש התריע עליו בשנים הראשונות – אך הקבלן לא טיפל בו.

   
   
3. 
   

⚠️ חשוב לדעת:

• הקבלן לא יכול להתנער מהאחריות שלו, גם אם זה נכתב בחוזה. החוק קובע שהאחריות מחייבת ואינה ניתנת לויתור.

• ניתן לשנות את תנאי האחריות רק לטובת הרוכש.

• הקבלן לא מתקן? אפשר להגיש תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון – או לפנות להליך משפטי.

לסיכום

החוק מעניק לכם הגנה אמיתית – אבל לזמן מוגבל.כדי לנצל אותה נכון, חשוב לזהות ליקויים בשלב מוקדם, ולתעד אותם בצורה מקצועית.בדק בית בזמן הנכון = שקט נפשי, ודירה כמו שמגיע לכם.